Peut-on modifier un bail commercial en cours ?
Vous avez signé votre bail commercial il y a trois ans, et les conditions ne correspondent plus à votre activité. Le loyer, la destination du local, la répartition des charges : plusieurs éléments du contrat peuvent évoluer en cours de bail. Mais pas n’importe comment.
Le bail commercial est un contrat : il se modifie par accord des parties
Un bail commercial est un contrat synallagmatique. Comme tout contrat, il ne peut être modifié unilatéralement par l’une des parties (article 1193 du Code civil). Toute modification suppose l’accord du bailleur et du preneur, formalisé par un avenant.
L’avenant au bail commercial est un acte écrit qui modifie une ou plusieurs clauses du bail initial sans le remplacer. Il doit être signé par les deux parties et, idéalement, enregistré auprès du service de la publicité foncière si le bail initial a été publié.
Certaines modifications sont toutefois encadrées par le Code de commerce, qui prévoit des procédures spécifiques pour la révision du loyer et le changement d’activité.
La révision du loyer en cours de bail
Le loyer d’un bail commercial peut être révisé de deux manières.
La révision triennale est prévue par l’article L145-38 du Code de commerce. Chaque partie peut demander la révision du loyer à l’expiration de chaque période triennale (tous les 3 ans). La demande se fait par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le nouveau loyer est plafonné par la variation de l’ILC ou de l’ILAT, sauf si le locataire ou le bailleur démontre une modification matérielle des facteurs de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
La clause d’échelle mobile (article L145-39) permet une indexation automatique du loyer selon un indice choisi par les parties. Si la variation dépasse 25 % par rapport au loyer initial, l’une des parties peut demander la fixation du loyer à la valeur locative.
En dehors de ces deux mécanismes légaux, le loyer ne peut pas être modifié sans l’accord des deux parties.
Le changement d’activité : déspécialisation partielle ou plénière
La clause de destination du bail fixe les activités que le locataire peut exercer dans le local. Modifier cette clause est possible, mais la procédure varie selon l’ampleur du changement.
La déspécialisation partielle (article L145-47) permet d’ajouter des activités connexes ou complémentaires à celles prévues au bail. Le locataire doit notifier son projet au bailleur par acte extrajudiciaire. Le bailleur dispose de deux mois pour contester. En l’absence de réponse, l’activité est réputée autorisée. Par exemple, un restaurateur peut ajouter une activité de vente à emporter sans l’accord exprès du bailleur, si les deux activités sont considérées comme connexes.
La déspécialisation plénière (article L145-48) permet un changement total d’activité. Elle est plus contraignante : le locataire doit démontrer une conjoncture économique défavorable et des nécessités d’organisation rationnelle de la distribution. Le bailleur peut s’y opposer pour motifs graves, et les créanciers inscrits sur le fonds de commerce doivent être appelés à la procédure. Le tribunal judiciaire tranche en cas de désaccord.
Un conseil juridique en bail commercial est recommandé avant toute demande de déspécialisation, car une erreur de procédure peut entraîner la résiliation du bail.
Les clauses modifiables par avenant
En dehors du loyer et de la destination, d’autres clauses peuvent être modifiées par accord mutuel :
La répartition des charges et travaux entre bailleur et preneur. Depuis la loi Pinel de 2014, l’article L145-40-2 impose un inventaire précis des charges, impôts et travaux et leur répartition. Un avenant peut redistribuer ces postes.
La durée du bail peut être prolongée par avenant. Attention : si la durée totale dépasse 12 ans, le loyer du bail renouvelé pourra être déplafonné (article L145-34).
La clause de cession peut être assouplie ou restreinte. Le bailleur peut accepter, par avenant, de supprimer une clause d’agrément ou d’autoriser la cession du fonds de commerce sans son accord préalable.
La sous-location, interdite par défaut sauf clause contraire (article L145-31), peut être autorisée par avenant.
Ce qu’on ne peut pas modifier unilatéralement
Le bailleur ne peut pas imposer de nouvelles charges au locataire en cours de bail, même par simple courrier. Il ne peut pas non plus modifier la destination du local ou restreindre les droits du preneur.
De son côté, le locataire ne peut pas changer d’activité sans respecter la procédure de déspécialisation. Un changement non autorisé constitue un manquement grave qui peut justifier la résiliation du bail aux torts du preneur, sans indemnité d’éviction.
Pour savoir combien coûte un renouvellement de bail commercial et comparer avec le coût d’une modification en cours, le cabinet peut analyser votre situation.
Questions fréquentes
Un avenant doit-il être enregistré ?
L’enregistrement n’est pas obligatoire pour la validité de l’avenant. Mais si le bail initial a été publié au service de la publicité foncière (bail de plus de 12 ans), l’avenant doit aussi être publié pour être opposable aux tiers.
Le bailleur peut-il refuser un avenant ?
Oui. Sauf dans les cas prévus par la loi (déspécialisation partielle, révision triennale), le bailleur est libre de refuser toute modification du bail. La négociation reste le levier principal.
Un avenant modifie-t-il la durée restante du bail ?
Non, sauf si l’avenant le prévoit expressément. Un avenant qui porte sur le loyer ou les charges ne prolonge pas la durée du bail initial.
